明年楼市表现如何?5大信号显示这些城市房价还会涨!

楼市动态楼市微观查2017-12-24 13:10

[摘要]前几天,央行发布了四季度的城镇储户报告,结果显示88.9%的居民认为收入增加或持平,环比上升2.3%,收入信心指数为54.9%,环比上升1.6%。

明年楼市表现如何?我在这里梳理了这五点信号

一、央行城镇储户报告报告显示,近三年来看涨房价人数在增多

前几天,央行发布了四季度的城镇储户报告,结果显示88.9%的居民认为收入增加或持平,环比上升2.3%,收入信心指数为54.9%,环比上升1.6%。

另外,有33%的人倾向“更多储蓄”,这一比例上升1%,有26.2%的人倾向更多消费,这一比例回落0.2%。

最后对2018年一季度房价预期方面,32%的居民预期“上涨“,上升0.2%。

央行城镇储户问卷调查报告是从1999年开始启动的,采取季度调查法,每个季度在全国50个大中小城市,400个银行网点随机抽取50名储户,全国共计2万名储户作为调查对象。

总体来看,来年更多人希望增加投资和储蓄。而看涨房价的人增加了0.2%,值得关注。我们统计了近两年来央行城镇储户报告中看涨房价储户的比例,结果显示如下:

明年楼市表现如何?5大信号显示这些城市房价还会涨!

除了央行的调研报告,我们还关注到12月18日公布的11月份70个大中城市房价数据,在这份数据里,15个热点城市中,合肥、福州、厦门的新房价格重新上涨,而连续多月下跌的北京,11月份新房价格也已经停止下跌。

新房价格的止跌是一个信号,目前新房价格已经由于限价而处于停顿状态,而新房和二手房之间虽然存在价格差,但价格差也相对稳定,新房怎么走,二手房基本上也会怎么走。

二、这12个城市房价大概率还会涨

德科地产频道根据11月份70个大中城市房价数据整理了一个非常有价值的表格,我在这里分享一下:

明年楼市表现如何?5大信号显示这些城市房价还会涨!

以2015年为基准,这个12个城市大户型的新房价格涨幅均高于小户型。在德科地产看来,这种现象是不正常的。

毕竟小户型的需求要高于大户型,一个城市房价启动也是小户型先动;流动性更好的房子也是小户型;房价下跌通常则是大户型先跌,跌得多,而小户型后跌,且跌得少。

现在出现这种大户型涨幅超过小户型的情况,最合理的预期是这些城市后续小户型的需求还会爆发,这是值得关注的一点。

三、长沙明确给开发商留出6%-8%的利润空间

此外,近期还有个十分有意思的现象,在长沙,政府给开发商定了个规矩:未来你们的利润最高只能到6%-8%。谁都知道,2016年是个地王年,不少开发商拿了高价地,很多中小开发商现在日子相当不好过,明年又进入偿债高峰期,有经济学家直接表示“明年5月份大量中小开发商即将倒闭”。

对于开发商来说,现在最期盼的就是给出利润空间。而长沙这次给开发商“既限价又给出了6%-8%利润率上限”,这其实等于在告诉我们,未来限价还会继续,但不会如今年这样疯狂。开发商获得了难得的喘息机会。

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四、开发商融资松绑

除了售价方面的松动,开发商融资也有松动的迹象。

在11月,金科股份和华发股份发债获得通过。

12月18日,中交、富力两家地产商均被恢复定增审查和IPO审查。12月19日这两家房企就分别发布公告,富力拟公开发行不超过10.7亿股,募集资金不超过350亿,用于北京、上海和天津等地项目。中交则拟向温州德欣非公开发行月7762万股,募集资金不超过12亿,用于投资两个地产项目。

出现这些情况不是没有原因的。实际上,今年以来,地方收入增速下滑非常明显,举个例子,9月份全国一般公共预算收入同比增长9.2%,但到了11月份,增速下滑到1.4%。

这些消息总结起来,我们大致可以得到这个结论:在房地产税尚不能真正为政府贡献可靠收入的时候,地产商还不能倒下,还需要他们继续贡献收入。

回到长沙那个新政,给开发商留出6%-8%的利润,这在今年调控最严厉的时候是不敢想象的,很多开发商拿到的预售价都是亏本的,被迫暂停开盘计划。有了长沙这个先例,我们有理由相信,各地或许会跟进。实际效果就跟武汉出台装修指导价一样,各种楼盘甭管品质如何,装修报价一律走上限,购房者不接受也得接受,因为这是被允许的。

五、2018年三四线城市大概率惯性上涨

住建部王蒙徽部长今天刚刚说了,要继续做好部分三四线城市的去库存工作,满足刚需、支持改善、遏制炒房。这意味着三四线城市将继续得到资金等方面的支持。

所以我的结论是,明年大房企更加主导楼市,小房企市场份额更低,他们在一二线巩固好自己的市场份额,利润不会追求太多。而在三四线甚至五六线城市,大房企将要抢占小房企的份额,这些会是他们的利润增长点。最典型的如融创,这家房企一直说最爱一二线,现在也进驻了不少县城了。还有异军突起的温州中梁地产也是如此。

至于购房者,必须要接受的现实是:一二线止跌企稳,三四线甚至五六线,明年可能还是“涨”字当头。

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