2018年乌鲁木齐房价过万?乌市的房价让很多人看不懂了

本地新闻都市消费晨报张军军2017-12-23 09:56

[摘要]乌鲁木齐市场明显是第四季度较为火热的城市,近期表现较好,同比增幅拉升比较大。在房价降温的大背景下,乌鲁木齐楼市为何依旧如此火热?

  12月18日,国家统计局公布了11月份全国70个大中城市住宅价格变动数据,其中,乌鲁木齐新建商品住宅价格环比上涨1.9%,同比上涨6%;二手住宅价格环比上涨1.8%,同比上涨8.6%。截至目前,乌鲁木齐新建商品住宅价格已经连续10个月环比上涨,11月涨幅最大,领涨全国。二手住宅价格连续8个月环比上涨,11月涨幅最大。同比方面,11月份也是今年以来同比上涨最大的月份。

  专家表示,乌鲁木齐市场明显是第四季度较为火热的城市,近期表现较好,同比增幅拉升比较大。在房价降温的大背景下,乌鲁木齐楼市为何依旧如此火热?

  究其原因,主要有以下几点:

  01 被看好的城市发展前景

  伴随着“一带一路”的发展机遇,新疆就位于这条“路”的中心,可利用国内、国际两大市场、两大资源,对内担负着连接和建设这条经济带的重要使命;对外链接着亚太经济圈和欧洲经济圈。这一战略的提出时机,对新疆而言,无疑是重大历史机遇。

  而大交通建设则促进了乌鲁木齐与国内外的沟通。2014年兰州乌鲁木齐高铁开通,新疆正式进入高铁时代。同时库尔勒的南道路、哈密北屯、吐库二线等一批铁路项目将建成投产,新疆铁路营运里程由4393公里增加到6152公里。

  新疆还与哈、吉、塔、巴、蒙5国开展国际道路运输双边合作,开通国际道路客货运输线路107条,国际道路运输企业达80余家、车辆超7000辆,初步建立起以乌鲁木齐为中心、以沿边地区为节点、以边境口岸为前沿、向周边国家辐射的国际道路运输网络。

  天山北坡城市群、乌昌都市圈等大规划,老城区改造项目等一系列城市发展的重大利好,让全世界的目光聚焦乌鲁木齐。

  02 超值的房产价值洼地

  乌鲁木齐房价与周边其他城市相比仍处于价值洼地。环顾周边同等量级城市,乌鲁木齐房价一直处于与其中心城市地位不匹配的“低谷”状态。根据中国房地产业协会旗下行情平台发布的数据显示,2017年11月,西安商品住宅成交均价已高达10186元/㎡、兰州9967元/㎡。而乌鲁木齐商品住宅成交均价却仅为7154元/㎡,被列为“中等房价”城市。

  03 品牌地产入驻

  受大环境利好的影响,全国各大品牌开发商加速布局乌鲁木齐市场。由于一些品牌开发商的设计理念、精装修等方面都优于西安本地开发商,因此其房源大多皆可受到广大购房者的青睐,加之有些开发商本身就有涨价的动机,这也是驱动房价上涨的原因之一。

  从2008年绿城进驻乌鲁木齐以来,万科、绿地、恒大、碧桂园、富力、中天、中海、中豪、金科、领地、保利、中城、信达地产等数十家房地产在乌鲁木齐开发项目。

  04 拿地成本上涨

  近年来,随着众多开发商入驻乌鲁木齐,纷纷抢购有利地段,土地市场的火热使得优质地块供应越来越稀缺,品牌房企倚靠自己雄厚的资金实力和品牌优势,通过收购、并购、合作来拿地的现象越来越普遍,而这一系列行为使得土地获取成本持续上涨。地价上涨,房价自然就会涨。

  2017年10月19日,万科摘得沙区克西路两宗土地,楼面价分别为5145.19元/㎡和5148.97元/㎡,平均楼面价5147.08元/㎡,意味着最终开发成本为:5147元/㎡(买地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(装修成本)=9647元/㎡

  2017年12月12日,碧桂园进疆,与已经进疆的万科、恒大一起摘下多宗土地,最低楼面价为碧桂园米东区的土地,最终开发成本为:2881元/㎡(买地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(装修成本)=7381元/㎡

  2017年12月19日,富力进疆,一举摘下七块热点区域会展区的土地,最低楼面价都达到4113元/㎡,意味着最终开发成本为:4113元/㎡(买地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(装修成本)=8613元/㎡

  请注意,上述计算的只是一平米的住宅的建筑成本,营销成本、人员成本、资金沉淀周期成本、银行利息等都未计算在内,开发商一平米不卖到12000-13000,能赚钱吗?

  总的来说,2018年乌鲁木齐城市发展开启了一个新的局面,城市发展水平便有了一个相对匹配的房价。总之买房置业一定要理性,切莫被房价惊了心!

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